ciclo inmobiliario

La economía fluctúa como una montaña rusa, según el economista británico Fred Harrison. Antes de la crisis de la propiedad de 2008 en el Reino Unido, Harrison comenzó a advertir sobre las tendencias en 1997, advirtiendo al entonces primer ministro británico Tony Blair en 2005 que el boom inmobiliario sólo duraría otros 3 años hasta que inevitablemente los precios se hundirían. Harrison también presentó datos mostrando las tendencias a la prensa pero fue ignorado, hasta que ocurrió la crisis. La razón es una teoría llamada el ciclo inmobiliario.

Este artículo ha sido traducido del inglés. Puedes leer la versión original aquí.

¿Cómo predijo Harrison el destino de la economía?

Durante siglos hemos sabido que el ciclo del valor de las propiedades ha funcionado en un ciclo de 18 años, que también presenta una recesión en la mitad del ciclo. Steve Hanke, economista estadounidense y co-director del think-tank Cato Institute, explica que el problema reside en el valor de la propiedad, que tiene un efecto dominó en los ciclos de la construcción, los negocios y finalmente la economía en general. Además de la Segunda Guerra Mundial, el pico de la mayoría de los ciclos es de 18 años, en gran parte constante durante los últimos 200 años, donde el valor de la tierra ha alcanzado su máximo en 1818, 1836, 1854, 1872, 1890, 1907, 1925, 1973, 1989 y 2006 .

Esta teoría afirma que el ciclo se compone de 14 años de estabilidad o crecimiento de los precios de la vivienda, seguido de 4 años de recesión. Como se explica, el precio de la propiedad conduce la economía. La propiedad está en oferta finita en una economía madura, por lo tanto, como la economía mejora, la propiedad obtiene una mayor demanda para la expansión de empresas y hogares, lo que aumenta su valor. Aquí es donde la especulación aparece y se invierte por el potencial de crecimiento, y no por la obtención del alquiler. Los bancos empiezan a prestar dinero para financiar hipotecas o proyectos de construcción. Pero finalmente, la propiedad llega a ser inasequible para la mayoría y ocurre la crisis.

Patrones del ciclo inmobiliario de los 18 años

El ciclo sigue los siguientes patrones:

  • 7 años de crecimiento relativamente lento y estable.
  • Una recesión en mitad del ciclo.
  • 7 años de rápido crecimiento, incluyendo la fase de “la maldición del ganador”; los últimos dos años donde el crecimiento es más rápido.
  • Una caída del precio y 4 años de recesión inmediatamente después.

Si bien esto puede parecer al principio desastroso, para inversores inteligentes puede ser utilizado como una herramienta para obtener ganancias y tomar decisiones de inversión eficientes. Nos permite hacer predicciones en cuanto a dónde creemos que el mercado se encuentra actualmente y ajustar nuestro comportamiento en consecuencia. Podemos utilizar el ciclo para saber exactamente cuándo comprar, cuándo invertir más, cuándo retirar una parte, e incluso cuando salir del mercado completamente para evitar el crash.

Ahora, veamos un desglose más detallado del ciclo inmobiliario de los 18 años:

ciclo inmobiliario

(Fuente: Progressive Property)

Fase de sigilo u oportunidad

El auge anterior ha acabado en una crisis. Los precios se han estrellado y el miedo es frecuente entre el público en general, invertir aquí parece una mala idea, pero en realidad es el mejor momento para comprar. Los inversores aficionados que compraron en lo más alto, ahora sienten como el mundo está en contra de ellos, y se enfrentan a la presión de vender para evitar que los precios caigan aún más, en un intento de minimizar sus pérdidas. Los embargos no son agradables, pero para los inversores astutos es una oportunidad para comprar propiedades por debajo del valor de mercado para ayudar con las deudas del prestatario.

Durante este tiempo, los precios llegarán a tocar fondo, convirtiéndose en tan asequible que aquellos que no necesitan vender en esta etapa, se aferrarán a sus propiedades, causando una falta de suministro. Esto lleva a más compradores a entrar en el mercado que a su vez aumenta lentamente los precios.

Fase de concientización o ascenso

A medida que aumenta el optimismo y el temor desaparece, los propietarios que vacilaban a vender durante el crash, ahora se deciden y ponen sus propiedades en el mercado para atraer a los compradores. Los propietarios y los compradores por primera vez suelen tomar la iniciativa aquí, comprando propiedades a precios bajos para satisfacer sus necesidades de estilo de vida.

Los inversores principiantes notan que los precios están aumentando, la demanda comienza a crecer y por lo tanto los precios comienzan su vertiginosa escalada. Es probable que el estímulo del gobierno y los bajos tipos de interés se caractericen durante esta fase, lo que resultará en un aumento de la actividad.

Fase boom

La avaricia y el miedo se establecen en esta etapa. La codicia para acumular grandes cantidades de riqueza y el miedo de perder mientras otros inversores están ganando más dinero. Se convierte en una locura para invertir. Los inversores novatos generalmente pagan grandes cantidades por cualquier propiedad sólo para montarse en el tren. Aquellos que están vendiendo propiedades ahora tienen una demanda enorme, y como tal, aumentarán sus precios aún más, vendiendo a menudo a un precio superior de lo que piden.

Una vez más, esto aumenta más los precios de la propiedad. Mientras que el público está seguro de que el mercado puede mantener este nivel de crecimiento, los inversores inteligentes deben abordar este período con cautela, porque saben que el mercado inmobiliario tendrá serios problemas. Durante esta etapa, los agentes inmobiliarios ahora inundarán el mercado con nuevas propiedades para abastecer la abrumadora demanda. Es probable que los bancos centrales aumenten los tipos de interés para reducir la inflación, lo que ralentiza el crecimiento de los precios de la propiedad.

Fase de crash o crisis

Finalmente, el péndulo vuelve y la abrumadora demanda se convierte en una oferta insostenible. Debido a la inflación cada vez mayor, junto con el aumento de los tipos de interés, los precios inmobiliarios han aumentado hasta un punto que es inasequible para la mayoría.

La situación ha cambiado, la confianza y la esperanza encuentran un cambio de paradigma. La mayoría tratará de vender sus activos, pero hay pocos compradores, ya que todo el mundo está esperando una caída mayor en los precios. Los últimos se quedan con activos depreciados, mientras que los inversores inteligentes (los que reconocen esta teoría) vendieron hace mucho tiempo para evitar la explosión de la burbuja. Los precios caen a un ritmo mucho más rápido que los que inflaron la burbuja. El público en general considera que el mercado inmobiliario es la peor inversión, pero en realidad, el dinero inteligente comienza a adquirir activos a precios bajos, esperando el próximo ciclo.

Sir Winston Churchill sabiamente declaró: “cuanto más atrás puedas mirar, más adelante verás” y esto nunca ha sido más evidente que cuando se consideran los precios de la propiedad, el ciclo de propiedad de 18 años y su potencial para futuras ganancias de capital.

Conclusión

Esto es sólo una introducción simple al ciclo inmobiliario de los 18 años. Aunque parece básico, de hecho es muy complicado. Es raro que un inversor inmobiliario principiante descubra esta teoría, por no hablar de estudiarla e incorporarla a sus planes de negocio.

La única forma de obtener mayor rentabilidad es invertir, si no sabes cómo aquí tienes un artículo en el cual se explica paso a paso. Si por el contrario ya estás invirtiendo, necesitas una estrategia a largo plazo.

Espero que esto haya servido como una herramienta útil para cualquiera que tenga la intención de invertir en la propiedad en un futuro próximo.

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